Herkes gayrimenkul peşinde: Ne zaman, nereye yatırım yapmalı?

Son Güncellenme Tarihi: Aralık 2, 2021 / 08:27

Önce pandemi, akabinde ekonomik kriz, son olarak da arka arkaya yapılan faiz indirimleri konut piyasasını alt üst etti. Peki bu koşullarda “Dikili ağacım olsun” diye konut almak mantıklı mı? Ev kiralarındaki yükseliş daha ne kadar devam edecek?

Bir sektörle ilgili yazı yazılacağı zaman ilk yapılacak şey; son ayın, altı ayın, bir yılın verileriyle yorum yapmaktır. Ancak ne yazık ki memlekette bu şansımız uzun zaman önce elimizden alındı. Zira Türkiye’de manipüle edilmemiş bir veri neredeyse yok. Açıklanan enflasyona baksanız, günlük hayatınızı inkâr etmiş olursunuz; tapu kayıtlarına baksanız, asgari ücretlinin bir villa sahibi olamamasının suçunu işçide ararsınız. Hal böyle olunca, rakamların işaret ettiği, bilimin formüle ettiği doğrular yerine sokakta neler olduğunu anlamak, tarihsel verilerle bugünün tablosunu yorumlamak gerekiyor.

15 yıl içinde işlenen en büyük suç neydi?

İnşaat sektörü, son 15 yıldır Türkiye ekonomisinin lokomotifi haline getirildi. Özellikle konut sektörü, 250’ye yakın alt sektörüyle yıllardır “Dikili bir ağacın olsun” şiarıyla büyümüş bir neslin iştahını tatmin ettiği bir sektör oldu. Şehircilik anlayışından uzak, denetim konusunda sınıfta kalan siteler ve yeni yerleşim alanları geliştirildi. Belediyesinden geliştiricisine, yatırımcısından reklamcısına, satıcısından bakanına büyük bir kent suçu işlendi bu son 15 yılda. İstisnalar yok muydu? Elbette vardı ama kaideyi bozamıyorlardı. Hep beraber, bu suçun ortağı olmaya başladığımızda; faizler 1’in altında, dolar da 1,60 civarında seyrediyordu. Konut geliştiricisine doğrudan ödenen makul taksitlerle; bankaları araya sokmadan, ödenen faizin farkına varılmadan borca giriliyordu. Reklamlar hep aynı şeyi söylüyorlardı: “Yeni bir yaşam alanı.” O zaman kötü pazarlama stratejisi ürünü zannettiğimiz bu ve benzeri sloganların yıllar sonra ne kadar doğru olduğunu gözlerimizle göreceğimizi bilmiyorduk.

Bugünlerde konut almak mümkün mü?

Bu soruyu her kur ve/veya faiz yükselişinde yanıtlamaktan bıkmış olsak da, günümüz koşullarında bu sorunun tek cevabı var: Konut almak ancak kentsel dönüşüme giren bir gayrimenkulünüz varsa mümkün ve akılcı. Zira, inşaat sektörü canlansın da, giderayak bir vurgun daha yapalım diye faiz indirimine gidenler de çok iyi biliyorlar ki; faiz 0,50’ye bile gelse konut fiyatları çok yüksek. Konut fiyatları reelde son bir yılda %85 ile %100 artış gösterdi. Tabi, TÜİK verilerine bakacak olursak durum elbette farklı.

Konut fiyatlarında bir düşüş olacak mı?

Faizler istediği kadar düşsün, vatandaşın alım gücünün düşüklüğü bir yana, konut fiyatları çok arttı. Faiz indiriminden kazanacağınızı zannettiğiniz bedel cebinizden çoktan çıktı. Ve size kötü bir haberim var: İstisnai durumlar dışında konut fiyatları düşmez. Ne tür bir istisnai durum olabilir peki? Sözde milliyetçi arkadaşlarımızın (lafın gelişi “arkadaş”) iradesiyle 2018’de 250 bin dolarlık yatırıma Türk pasaportu hediye etme durumundan vazgeçersek mesela; o segmentteki ev fiyatları düşer. Alt gelir grubuna TOKİ yıllardır yapmadığını yapıp asgari ücretin 1/8’ i taksitlerle konut edindirirse, konut fiyatları düşer. Konut sektöründen ve bağlı alt sektörlerinden alınan vergiler düşerse, hatta alınmazsa konut fiyatları düşer.

Peki kiralardaki yükseliş duracak mı?

Hemen kiralarla da ilgili bir bilgiyi verelim; kiralar normal koşullar altında konut satış rakamlarını takip eder. Ancak bu yıl, 2021’de ilk kez kira fiyatları konut satış rakamlarını geçti ve 6 aylık süre için kira çarpanları düştü. Ezcümle, konut sektöründe ilk kez önce kira fiyatları arttı sonra konut satış rakamları. Bu durumun en büyük sıkıntısı şu; konut sahibi olanlar Türkiye ekonomisinin bu kâbus günlerinde münferit olarak konutunun fiyatını düşürüp satmak zorunda kalabilir. Bu durum son 20 yıldır konut al satıyla geçinen 1500 civarındaki küçük konut yatırımcısına yarar ancak ne genele ne de kira rakamlarına etki edebilir.

Yıllarını konut sektöründe geçirmiş biri olarak gönül rahatlığıyla şunu söyleyebilirim ki; devir “Dikili bir ağacınız olmasın” devri. Konutların bugünkü fiyatlarıyla konut alınmaz, yeni bir eve kiraya çıkılmaz (Deprem riski olmayan durumlarda elbette). Devir küçülme devri. Dönem bekleme dönemi. Eğer diyorsanız ki, evim depreme dayanıklı değil eninde sonunda çıkmam gerekecek, o zaman size gelecek hafta 1 milyonun altında konut nereden ve nasıl alınır’ı yazıyor olacağım, bekleyiniz.

“Zengini fakirden ayıran mesafe her geçen gün artıyor, sefalet daha da dayanılmaz hale geliyor ve nefret daha da kesinleşiyor.” L.S. Marcier

İstanbul’da nereye yatırım yapılmaz?

Topraktan satılan projelere yatırım yapılmaz. Doların en çok etkilediği sektörlerden biri inşaat olduğu için önümüzdeki günlerde çok sayıda iflas haberi bekliyorum.

İstanbul’da nereye yatırım yapılır?

Eski ilçelerdeki eski konutlarda hâlâ yatırım fırsatları var. Örneğin kira çarpanı açısından en iyi bölgelerden biri Samatya. Bu bölgeye muazzam bir talep var. Öğrenciler, yabancı turistler bu bölgede hem ucuz hem merkezi konaklama imkanı buldukları için Samatya’da evler hiç boş kalmıyor. Bu bölgede 20 yılda amorti edilebilecek konut bulmak hâlâ mümkün.

Nereye kaçsak?

Ne için kaçacağınıza karar verin. Ben derim ki, nihai bir yerleşim için kaçmayı düşünüyorsanız mutlaka önce o bölgede dört mevsimi geçirin. Sonra da arsa alın. Hatta mümkünse arazi alın ve üzerine prefabrik veya hafif çelik bir ev yerleştirin. Arsa maliyeti hariç 100 metrekarelik bir evi 100 bin TL’den başlayan, maksimum 300 bin TL’ye varan prefabrik evler bulmak mümkün. Bu evlerin çeşitlerini, iyisini nereden nasıl alacağınızı da bir sonraki yazımda anlatacağım.

Gazete Pencere'yi Google'da Takip Et

Scroll to Top