Gündelik yaşam içerisinde hepimizin dilinden düşmeyen kelime “enflasyon”. Daha teknik tabiri kullanmak gerekirse, “Tüketici Fiyat Endeksi”. Yani münferit bireyler olarak bizlerin, her birimizin, birer tüketici şapkası ile gündelik yaşamımızda satın aldığımız muhtelif ürünleri düzenli olarak gözlemleyen ve bunların her birindeki fiyat artış ya da düşüşünü raporlayan, kayıt altına alan endeks. Zaman zaman “Manşet Enflasyon” dendiğini de duyarsınız buna.
Hepimiz yumurta tüketiyoruz, çocuğumuzun okulu için belirli harcamalar yapıyoruz, araçlarımıza akaryakıt alıyor, kahve ve çay içiyoruz. TÜİK tarafından ölçülen Tüketici Fiyat Endeksi işte tüm bu ürünlerin tamamından oluşan sabit bir sepeti sürekli izliyor.

Diyebilirsiniz ki “TÜİK sepetin kompozisyonunu, endeksin gerçekte olduğundan daha pembe çıkması yönünde ürünleri ekleyerek yada çıkartarak zaman içerisinde revize etti, hatta sepet kompozisyonunu dahi artık yayınlamaz noktaya taşıdı işi.”

Ne deseniz haklısınız. Zaten tam da bu yüzden Ocak 2022’den bu yana ENAG’ın Tüketici Fiyat Endeksi sepetini de takip edip izliyoruz.

Bu yazının yazıldığı tarih olan 14.11.2023 itibariyle:

TÜİK 12 Aylık enflasyonu: %62

İTO 12 Aylık enflasyonu: %72

ENAG 12 Aylık enflasyonu: %126

Ekonomik aktiviteyi gözlemlerken, özellikle finansal oyuncuların, piyasa yapıcıların, kurumların daha dikkat ile izlediği bir başka veri ise “Çekirdek Enflasyon” verisidir. Çekirdek enflasyon, yukarıda açıkladığımız genel enflasyon sepetini tanımlayan manşet enflasyonun içerisinden “enerji” ve “gıda” ürün gruplarının çıkarılması sonucu elde edilir.

Peki bu neden yapılır?

Hem enerji, hem de gıda tüketimlerimiz, yılın sezonlarına, mevsimlerine çok bağlıdır.
Yazın ısınma ihtiyacımız yoktur, hanede enerji tüketimi düşer, yazın meyve sebze görece daha çeşitlidir, daha bol tüketilir. Mevsim değiştiğinde ise tüketim tablosu da değişir. İşte enerji ve gıda kalemlerinin, tüm enflasyon sepetinin geneline dair oynaklığına, yanıltıcı şekilde etki etmesi olasılığını, bu durumun yaratabielceği “veri parazitlenmesini” gidermek için çekirdek enflasyona bakılır. Dolayısıyla kısa vadeli hareketler ya da politikalar ile yukarı ya da aşağı yönlü değiştirmenin, manşet enflasyona kıyasla çok daha zor olduğu, üzerinde çalışırken daha fazla efor gerektiren enflasyon tüpüdür ve bu nedenle “Yapışkan Enflasyon” olarak da adlandırılır. Bir kere elinize kolunuza yapıştı mı çıkarmanın zor olduğu bir kimyasal materyal gibi aynen…

Genel yaklaşımda da çekirdek enflasyondaki artış oranının, manşet enflasyonun üzerinde çıkmasını çok beklemez, arzu etmeyiz.

Nisan 2023’ten itibaren ise TÜİK’in açıkladığı çekirdek enflasyon, manşet enflasyonun üzerinde çıkmaya başladı ve bu durum halen bu şekilde devam etmekte. Bu arada benzer durum ABD’de de yaşanmakta. Orada da Ocak 2023’ten beri çekirdek enflasyon, manşet enflasyonun üzerinde artış oranları açıklıyor.

Bu durumun anlamı şu:
Enflasyon ile mücadele çalışmalarımızda “motor zorlanıyor”.
Enflasyon çok yapışkan durumda.
Ekonominin dümenine geçen yeni yönetimin, Haziran ayından beri yürütmekte olduğu çalışmaların çok önemli bir kısmını doğru, yerinde ve hatta (onların elinde olmamakla birlikte) herkes gibi gecikmiş bulan bir kişi olarak şunu söylemenin yanlış olmadığını düşünüyorum:
Enflasyondaki bu “yapışkan” durum, beraberinde getirdiği, doğru ve son derece yerinde yüksek faiz uygulaması nedeniyle, konut piyasasındaki olumsuz etkisini de sürdürmeye devam edecek.

Konutun lokomotifi: İstanbul

Türkiye konut piyasasının dinamosu, tam da tahmin edileceği üzere İstanbul ve İstanbul’da hem geçmiş 11 yılın sadece Eylül aylarına baktığımızda, hem de geçmiş 11 sene boyunca ilk 9 aylık satışların tamamına baktığımızda tarihi dip noktaları görüyoruz.

Ayrıca İstanbul, Türkiye genelindeki tablodan da negatif olarak ayrışmaya başladı. İstanbul’daki satılık ilanlar, Türkiye ortalamasına kıyasla daha uzun süre açık kalıyor yani daha geç satılıyor.

Toparlamak gerekirse…

“Yapışkan çekirdek enflasyon” nedeniyle, faizlerin -belki seçim ekonomisi kaygıları nedeniyle Ocak-Şubat-Mart ayları hariç- artacağı, artmasının da gerektiği son derece aşikar. Dolayısıyla kredili konut satışlarının daha da düşeceğini, belki toplamda %5 seviyelerine gelmesini dahi öngörmek mümkün. Peşin satışlarda ise değişen bir şey olmadığını geçen haftaki yazımızda zaten yazmıştık.

• Konut üretimi (arz) halen düşük…
• Faizler yüksek, kredili satışlar durdu…
• Satılık mülklerin ilanda kalma süresi uzuyor…
• Dolar bazında Cumhuriyet tarihinin zirve fiyatlarını (baskılanan kurdan kaynaklı) Haziran 2023’te görüp artık inişe geçtik…

Tüm bu tablo içerisinde bir şey çok ama çok önemli artık:

Doğru fiyatlama ile pazara, piyasaya çıkmak!
Böylesine enflasyonist bir ortamda bugün cebinize koyacağınız her kuruş, yarın cebinize koymayı umduğunuz kuruştan çok daha kıymetli.

Biz, özellikle Keller Williams logosu altında faaliyet gösteren emlak danışmanları olarak tüm müşterilerimiz için her zaman ve en önce doğru fiyatı belirleme aşamasında en büyük zamanı harcıyoruz. Zaten en çetin kısım da burasıdır.

Biz emlakçılar, mülk sahiplerinin evlerini, müşterinin gönlünden geçen yüksek olduğu için satılmayacağını bilmemize rağmen sırf diğer mülklerimizin satılabilmesi için oltaya yem yapma hakkına sahip değiliz.
Bizim işimiz, her mülkü “doğru en yüksek” fiyattan, mümkün olan en makul ve hızlı sürede satmak.

Podcast: Açık Portföy

Emlak dünyasına dair bir podcastimiz de var. Adı “Açık Portföy”.
Keller Williams’tan Esra Derman ve benim (Kıvanç Önder) birlikte sunduğumuz, konuklu bir podcast.
Spotify’dan veya Apple Podcast’ten ulaşıp dinleyebilirsiniz.