Emlak piyasalarında bir şeyler oluyor… Hem de epey bir şeyler oluyor. Ve daha da olmaya devam edecek gibi görünüyor.

En başta konut kredisi yok artık. Enflasyonla mücadele temelli sıkı para politikasının belki de ilk ve makroekonomik açıdan (bence) en doğru hamlesi bu oldu.
Pazartesi günü açıklanan Eylül 2023 verilerinde gördük ki, Eylül ayında kredi kullanılarak alınan konutların toplam satış adedine oranı %8 seviyesine gerilemiş. 2016’nın ya da 2019’un Eylül aylarında ise bu oran neredeyse %40 seviyesindeydi. Daha genel bir bakış açısıyla da şunu diyebiliriz: 2010’dan 2018’e kadar yaklaşık olarak kredili/kredisiz oranı 30/70 civarındayken, 2018’den 2023 ortalarına kadar bu oran 20/80 civarlarına gerilemişti. Şimdi de artık yavaş yavaş 10/90 seviyelerindeyiz diyebiliriz.

Konut alımında kullanılacak kredi olmayınca ve eş zamanlı olarak ekonomik koşullar nedeniyle, düne kıyasla daha fazla insan evini satmak için piyasaya çıktığında, ilanda kalma süreleri de uzamaya başladığında, tüm bunlar bize yükselen arz ve düşen talep şeklinde yansıyor, haliyle fiyatlar da düşüyor.

Evet, belki ilanlardaki TL fiyatlar düşmüyor ama artmıyor da. Bu derece enflasyonist bir ortamda, aydan aya bir ürünün fiyatının artmaması, zaten reel anlamda o ürünün ucuzladığı anlamına gelmekte.

Ama bir de koca bir ülke olarak senelerdir dilimize pelesenk olmuş bir varsayım, bir mit vardır: “Dolar bazında her mülkün fiyatı artar”.
Oysa artmaz. En azından Türkiye’de, son 13-14 senedir, sürekli ve asla kesintiye uğramaz bir biçimde, her şeyden bağımsız biçimde böyle bir artış yaşanmadı.
Gelin, Ocak 2010’da 1.000.000 Dolar’a alınan bir mülkün yıllar içerisindeki fiyatına, Konut Fiyat Endeksi’ni Dolar Konut Fiyat Endeksi’ne dönüştürdükten sonra göz atalım:

Grafikten de görüldüğü üzere, bu evin fiyatı 15 Temmuz 2016 dönemine (ilk kırmızı üçgen) gelinceye kadar, yaklaşık olarak hep 1.000.000 USD dolaylarında seyrediyor ve 2016’nın 3.çeyreği gibi bir kademe aşağıya çekiliyor. Sonrasında tam “kendini toparlayacak” derken, ikinci kırmızı üçgen ile işaretlediğim 2018 Cumhurbaşkanlığı seçimi yaşanıyor, faizler de 3-4 ay içerisinde %8’den %24 seviyesine geliyor. Bu gelişme, Dolar bazında bu evin fiyatını artık 600.000 USD seviyelerine çekmiş oluyor.

Ve devamında üçüncü kırmızı üçgen olan, “Nureddin Nebati ile yeniden faiz düşürme” dönemine giriyoruz. Bu esnada Dolar/TL paritesinin de sürekli baskılanıyor oluşu nedeniyle, artmakta olan TL fiyatlar karşısında sabit tutulan bir Dolar kuru ve bu ikilinin bizlere nur topu gibi hediyesi olarak Dolar bazında fırlayan konut fiyatlarını gördük.

En nihayetinde de Mayıs 2023’te (dördüncü kırmızı üçgen) seçimi de geride bırakmamız ile yeniden ve olması gerektiği gibi yükseltilen faiz ve kısmen serbest bırakılan Dolar/TL paritesi sayesinde Mayıs ayı itibariyle aniden düşüşe geçen Dolar bazlı konut fiyatları…Bir iki ay içerisinde, bu evin fiyatının yeniden 1.000.000 USD seviyesine geri geldiğiniz, hatta belki altına dahi inebileceğini göreceğiz. Dolayısıyla “Türkiye’de Dolar bazında konut hep kazandırır” savı, aslında bir gerçeklikten ziyade, ağırlıklı olarak mülk sahiplerinin gönlünden geçen bir temenniden ibaret.

Konut satma zamanı mı?

Hep aldığım soru:
“Şu anda konutumu satmalı mıyım?”

Cevap:
“Sattıktan sonraki amacınıza bağlı.”

Şu konuda eminim:
Bugün itibariyle konutunuzu satabileceğiniz en yüksek rayiç fiyat karşılığında alıp cebinize koyabileceğiniz Dolar miktarı, aynı evi bundan 6-12 ay sonra satmaya razı olacağınız rayiç fiyat ile alabileceğiniz Dolar miktarından daha fazla. Bugün cebinize koyacağınız Dolar ile bir süre (8-12 ay) bekleyip, düşen piyasadan yeni bir konut almak, doğru bir hareket olacaktır zira yukarıda da bahsettiğim üzere, Dolar bazında konut fiyatlarının zirvesini Mayıs 2023’te geride bıraktık ve Haziran itibariyle düşüşe geçti.

Mülkünüzü, piyasanın gerçekliği ile paralel bir şekilde fiyatlarsanız, satamamanız için hiçbir neden yok çünkü malum, piyasanın her türlü avantajı da, dezavantajı da fiyata yansıtılabilir. Evinizi kiracılı satmak durumundaysanız, fiyatınızı düşersiniz ya da yakın çevredeki kiracısız yegane ev sizinki ise, bu sefer de fiyatlamanızda biraz daha “şımarık” davranabilirsiniz. Ancak tabi ki bunların hepsi makul sınırlar içerisinde kalmalı.

Sattıktan sonra ne yapacağınız ise, bence şimdi satma ya da sonra satma tercihinizi şekillendirecek unsur.

Almak zor, satmak daha zor!

Ev satmak, bir sanat bence. Çok net bir kafa yapısı ile ve duygulardan arınarak bu sürece başlamanız çok önemli.

1. Motive olun:
   Siz satma konusunda gerçekten motive iseniz, emin olun eviniz satılır. Satış kararını aldıktan sonra, bu fikirle tamamen barışın.
   
   
2. Tek ve kurumsal bir emlak danışmanı ile çalışın:
   Sanılanın aksine, evinizi çok emlakçıya pazarlaması için vermeniz, evinizin daha hızlı satılmasını sağlamayacak. Tam tersine %60’a varan sürelerde daha geç satılacak eviniz. Neden mi? Çünkü evi pazarlayan her bir emlakçı, evinizi sadece ona doğrudan, kendi emlakçısı olmaksızın ulaşan alıcılara pazarlamak zorunda kalacak. Bu da radarınızı daraltmak demek. Kaldı ki kendi içlerindeki rekabette, diğerlerine kıyasla bir adım daha öne geçebilmek adına, her bir emlakçı, alıcı adayına sizin normalde olduğunuzdan daha fazla indirim yapmaya hazır olduğunuz yönünden sinyaller verebilir. Bu, o emlakçıyı alıcı tarafından evi pazarlayan diğer emlakçılar karşısında daha tercih edilir kılacağı için, bu yöntemi denemek isteyebilirler.
   
   
3. Veri ve analiz kraldır:
   Veri odaklı çalışan, raporlar ile sizi sürekli olarak besleyen emlak danışmanları ile yol yürüyün. Veri ile çalışan danışmanlar, büyük fotoğrafa her zaman çok daha hakimdirler. Verisiz, “iç sesiyle” hareket edenler ise, çoğunlukla piyasayı geriden takip ediyor demektir. Oysa size dünü ya da bugünü anlatan değil, yarın olması en muhtemel senaryoyu gösterip yatırımınızı da buna göre yapmanız konusunda fikir verecek, gerçek bir “danışman” lazım. Emlak sitesine ilan girmek, artık ilkokul çağında çocukların da yapabildiği bir şey.
   
   
4. Piyasa ile savaşmayın, yenilirsiniz:
   Piyasanın ve alıcıların, eviniz için ödemeye hazır olmadıkları bir etiket fiyatında ısrarcı olmanız, sizi daha “tuttuğunu koparan, hırslı kişi” yapmaz. Sadece o andaki piyasa gerçeklerini kabullenmemekte ısrarcı olduğunuz için, evini satamamış bir kişi olursunuz.
   Ve şunu da asla unutmayın ki bugün piyasaya yüksek gelen bir fiyat, yarın piyasa için “kabul edilebilir” fiyat haline geldiğinde, çok yüksek ihtimalle bu sefer de aynı fiyat, bu sefer size düşük geliyor olacak ve yeniden fiyatınızı arttırma isteği içinizde belirmiş olacak. Ve de bu şekilde daima piyasanın üzerinde kalan, evi aylarca, yıllarca satılık olarak ilanda duran ve artık bölgenizi, piyasayı izleyen herkesin de “mimlediği” bir ev olacak.

Tüm olası sorularınız ya da yorumlarınız için bana Twitter’dan (@kivanconder) ya da Instagram’dan (@kwkivanconder) da ulaşabilirsiniz.