2 milyon lirayı faize yatırmak mı, o parayla ev almak mı daha mantıklı?
Reel faiz oranları ile enflasyon arasındaki denklem, alacağınız şeyin stoğu ve talebinin olup olmaması açısından etkilidir. Geçtiğimiz 2 sene içinde ev fiyatları oldukça yükseldi. Ancak her şey gibi inşaat maliyetleri de yükseldi. Yani ev stoğu azaldı, talep arttı ancak yeni inşaat sayısı azaldı.
Yıllara göre tahmini planlar ve enflasyon oranları
2024 için %40 enflasyon %45 faiz
2025 için %25 enflasyon %30 faiz
2026 için %15 enflasyon %20 faiz
2 milyonluk paranızı oldukça yüksek olan yukarıdaki faiz oranlarına sahip şekilde yatırırsanız bu denklemde varlığınız 4.5 milyon TL civarına ulaşır.
2 milyon TL'ye alacağınız ev şehre ve konuma göre değişmekle birlikte, 12-15 bin TL kira getirecektir. Ortalama 13.500 diyelim. Kira artış oranını da yukarıdaki enflasyon oranına göre belirlersek;
1. sene 162.000 TL
2. sene %40 zamla 18.900 kira ile toplam 226.800 TL
3. sene %25 zamla 23.625 kira ile toplam 283.500 TL kira geliri elde edeceksiniz.
Toplamda 3 senede tahminen 672 bin TL civarında bir kira geliri elde edeceksiniz. Evin değerini de enflasyon -%5 kadar arttırırsak. Şu anki fiyatların aşırı değerli olduğunu ve enflasyon kadar artmayacağını varsayalım.
2 milyon TL olan ev;
1. yıl %35 değer artışı ile 2.7 milyon
2. yıl %20 değer artışı ile 3.24 milyon
3. yıl %10 değer artışı ile 3.5 milyon değere ulaşacak.
Kira ile birlikte toplamda 4.2 milyon TL civarında bir varlık elde etmiş olacaksınız. Vergisini ve giderleri düşüldüğünde, düz hesap 4 milyon TL'lik bir varlığınız olacak.
Bugüne bakınca faize göre daha az getiriyor gibi gözükse de hesaplamayı birkaç sene daha öteye götürürsek, evin net galip geleceği görülüyor.
Faiz garanti para gibi gözükse de, ev gibi uzun vadeli enstrümanlarla kıyaslanması oldukça yanlış. Yüksek faiz geçici bir dönem faydalanılması gereken kısa vadeli bir enstrümandır. Olası bir kur şoku ile aldığınız faiz bir günde kuşa dönebilir, ev ise değerine değer katacaktır. Bu gibi yüksek faiz dönemlerinde nakit para ile ucuza kapatılacak ev size 4-5 senede faize göre oldukça iyi getiriler verecektir.
Özetle, faiz kısa bir süre için garanti paradır, devamlılığı olmaz, olamaz. Bizim gibi ülkelerde nakit varlık her zaman aşırı risklidir, kısa vadede faydalanılmalıdır. Ülkenin bir gecede tekrar eski ve başka ekonomi politikalarına dönmeyeceğinin ise hiç bir garantisi yoktur.
