'Eski kiracı' dönemi bitiyor, Yargıtay'dan kritik karar

GAZETE PENCERE - Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yeni olsa bile emsalden düşük kira bedeli için 5 yıldan önce kira tespit davası açılabileceğine hükmetti.

İstanbul’da bir iş yerini 2005’te kiraya veren mülk sahibi, 2021’de aylık 22 bin lira olarak ödenen kiranın emsallerinin çok altında kaldığını belirterek bedelin 39 bin liraya yükseltilmesi talebiyle dava açtı.

Sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018’de yenilendiğini belirterek, dava tarihinde üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin “hak ve nesafete” göre belirlenemeyeceğine karar verdi. Mahkeme, sözleşmedeki artış şartının uygulanmasına hükmetti. İstinaf başvurusu da reddedildi.

BirGün'de yer alan habere göre davacı, kiracının 2005'ten bu yana mülkü kullandığını, bu nedenle yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek, kararı temyiz etti.

Temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, mahkeme kararını hukuka aykırı bularak bozdu.

EKSİK ARAŞTIRMA USUL VE KANUNA AYKIRI BULUNDU

Dava konusu olayda, mahkemenin 2018'deki sözleşmeyi esas alarak hüküm kurduğu belirtilen kararda, tarafların kira ilişkisinin 2005'te başladığı, 2018'deki kira sözleşmesinin miktar itibarıyla güncellemeyi ifade etmediği, sadece mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiğinin iddia edildiği aktarıldı.

Mahkemenin görevinin "sunulan delilleri tartışmak ve değerlendirmek" olduğu vurgulanan kararda, kira sözleşmesi tarihinin belirsizliği ile kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının da araştırılması gerektiği ifade edildi.

Dairenin kararında, yenilenen sözleşme ile belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının belirlenmesi haline ilişkin ise "Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir." hükmüne yer verildi.

Yasal düzenlemeler uyarınca yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğu belirtilen kararda, şu ifadeler yer aldı:

"Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince yenilenen 2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin, yenilendiği tarih itibarıyla belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak araştırılması, o tarih itibarıyla ödenmekte olan kira bedellerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayice uygun olduğunun tespiti halinde talep edilen dönem kira bedelinin endeks uygulanarak artış yapılması, aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir."