Çin'de konut fiyatları yirmi yıl öncesinin seviyesine geriledi.

Yıllarca yükselen eğri, son birkaç yılda hızla aşağı dönmüş. Aşağıdaki grafiği paylaşan herkes Çin çöktü yorumu yaptı.

Üç yıl önce Evergrande battı. Bir zamanlar dünyanın en değerli emlak markası seçilen, borcu üç yüz milyar doları aşan şirket, ödemelerini çeviremez hale geldi. Ardından Country Garden geldi, sonra onlarca geliştirici. O günlerde bunu tek tek şirketlerin batışı sandık. Oysa çöken şirketler değil, koca bir büyüme modeliydi. Yerel yönetimler yıllarca arazi satarak bütçelerini kapatmış, merkez bankası bastığı parayı konut talebine çevirmiş, fiyatlar da bu sayede durmadan tırmanmıştı. O yükseliş gerçek bir zenginliğin değil, kurulmuş bir düzeneğin sonucuydu.

Bugün yeniden gündemde olmasının sebebi, dibin hâlâ görünmemesi. İkinci el fiyatları yıllık yüzde yediyi aşan bir hızla düşüyor. Ama asıl mesele fiyatlarda değil. Çin'in nüfusu 2022'de altmış yılı aşkın sürede ilk kez azaldı. Yıllık doğum sayısı sekiz yılda neredeyse yarıya indi. Evi alacak genç kuşak kalıcı olarak eriyor. Bu yüzden yaşanan şey geçici bir durgunluk değil, bir modelin sessizce emekliye ayrılması.

Şimdi asıl sınav başlıyor. Bu tablodan “aynısı bizi bekliyor” diye Türkiye'ye atlamak, yapılabilecek en kolay hata olur. Çünkü aynadaki görüntü ters.

Çin bir deflasyon ülkesi. Fiyat düşüyor, stok birikiyor, talep kuruyor. Bizde durum tam tersi. Kronik enflasyonun içinde fiyatlar hiç durmadan yukarı gidiyor. Merkez Bankası'na göre konut fiyatları son bir yılda yüzde yirmi beş dolayında arttı. Kulağa yükseliş gibi geliyor. Oysa aynı dönemde enflasyondan arındırdığınızda fiyatlar reel olarak geriledi. Çinli ev sahibi fiyat düştüğü için kaybediyor. Türkiye'deki ev sahibi ise fiyat çıktığı halde kaybediyor.

İşin ilginç yanı, aynadaki iki görüntünün son aylarda birbirine yaklaşmaya başlaması. Türkiye'de artık bazı yerlerde etiket fiyatı da geriliyor. İzmir'de, Adana ve Mersin çevresinde, Trakya'da, Kuzeydoğu Anadolu illerinde nominal düşüşler görülüyor. Yalnızca enflasyona karşı değil, doğrudan rakamsal olarak. Faizin baskısı o kadar ağır ki fiyatı ilk kez aşağı bükmeye başladı.

Burada bir parantez açmak gerekiyor, çünkü rakamlar bazen yanıltır. Mayıs ayında toplam konut satışı geçen yıla göre yüzde otuz düştü diye okudunuz. Bu düşüşün neredeyse tamamı bayram ve köprü günlerinden. O ay çalışılan gün sayısı normalin üçte ikisi kadardı. Takvim etkisinden arındırılmış rakama bakınca aylık gerileme yüzde üç dolayında kalıyor. Satış adedinde büyük bir çöküş yok yani. Asıl hareket fiyatta ve maliyette yaşanıyor.

Bir de şu ekrandaki fiyata dikkat etmek lazım. Devlet artık ilanları mülk sahibinin onayına ve her gayrimenkulün bir kimlik numarasına bağladı. Amaç, tapuda düşük gösterilen satışları yakalamak. Ama bunun beklenmedik bir yan etkisi oldu. Vergiden kaçmak isteyen bazı satıcılar ilanını çekip çok daha düşük bir tutardan yeniden giriyor. Emlak sitelerindeki ortalamalar da böylece aşağı iniyor. İnsanlar bunu görünce “millet sıkıştı, evini üçte birine satıyor” diye yorumluyor. Oysa çoğu zaman gerçek bir çöküş değil, verginin etrafından dolanma çabası bu. Grafik Çin'de her şeyi anlatmıyor. İlan fiyatı da burada her şeyi anlatmıyor.

Bir tehdit maliyet tarafında büyüyor. Uzun süre konut fiyatı, inşaat maliyetinin üzerinde arttı. Bu, müteahhidin kârını genişletti ve yeni proje iştahını açtı. Ruhsatlar yılın ilk çeyreğinde yüzde otuz arttı. Şimdi makas ters döndü. Maliyet yüzde yirmi yedi sekiz seviyesine çıkıp fiyat artışını geçti. Kâr marjı daralınca yeni başlangıçlar da yavaşlar. Ve inşaat yıllardır bu ekonominin ana motoru. O motor yorulduğunda duran yalnızca sektör olmaz, büyümenin kendisi olur.

İkinci risk, genç kuşağın piyasadan tümüyle kopması. Fiyat da kira da gelirin çok önünde. Kredi kapısı ise neredeyse kapalı, çünkü konut kredisi bugün aylık yüzde üç bandında. Mayıs ayında satılan konutların yalnızca yüzde yirmi biri ipotekliydi. Geri kalanı, yani her beş evden dördü, nakitle, dövizle ya da birikimle alındı. Ev sahipliği giderek elinde nakit olan dar bir kesimin işine dönüşüyor.

Üçüncü risk daha sessiz ilerliyor. Enflasyon yüksek kaldıkça insan nakitten kaçıp bir sığınak arıyor, o sığınak da çoğu zaman ev oluyor. Ama her sığınak bir gün sınanır. Enflasyon yavaşladığında fiyatların nominal artışı da duracak. İşte o gün, elindeki ev bir değer saklama aracı olmaktan çıkabilir. Bu soruyu henüz kimse yüksek sesle sormuyor.

Sektörden kimileri tehlike çanı çalmadığını, Türkiye'nin genç demografisinin talebi hep ayakta tutacağını söylüyor. Kısmen haklılar. Bizim nüfusumuz Çin'inki gibi değil. Ama demografi tek başına bir garanti sayılmaz. Faiz, maliyet ve vergi bu kez üç koldan aynı anda bastırıyor.

Çin bunu deflasyonla öğrendi, biz bambaşka bir kapıdan aynı odaya girebiliriz. Grafik Çin'i gösteriyor olabilir ama aynadaki yüz, zaman zaman fazlasıyla bize benziyor.