“Eskiden emekli ikramiyesiyle ev alınıyordu” cümlesi bu ülkede neredeyse atasözü. Ama cümlede hiç rakam yok. “Eskiden” denen tarihin ne zaman olduğunu da kimse söylemiyor.
Ekonomim’deki haberde, 25 yıl çalışmış bir öğretmen örneği üzerinden basit bir hesap yapılıyor. 2010’da öğretmenin emekli ikramiyesi 35.786 lira. TCMB’nin o yıl için verdiği ortalama konut fiyatı metrekarede 1.042 lira. Yani emekli olduğunda cebine giren ikramiyeyle 34 metrekarelik bir alan satın alabiliyor. Kendi evinin tamamı değil belki ama ciddi bir peşinat; “ev” hayalini başlatan bir büyüklük.
Sonra filmi 2025’e sarıyoruz. İkramiye artık “milyonluk”. Banka dekontunda o sıfırları görünce insanın içi bir anlığına ferahlıyor. Fakat aynı dönemde konutun metrekare fiyatı 42.557 liraya çıkmış. O bir milyonluk ikramiye bugün sadece 24 metrekare ediyor. On beş yılda emeklinin elinden 10 metrekare çalınmış.
Araba tarafında tablo daha da net. 2015’te aynı ikramiyeyle bir Volkswagen Golf’ü tamamen alabiliyorsun. 2025’te o ikramiye aynı Golf’ün ancak yarısına yetiyor.
Buradaki insanlar “yeterince kazanmıyor” da değiller. İlk kez ev alanların geliri ülke ortalamasının üstünde. Sorun maaş değil, fiyatla faizin kurduğu ittifak. Pandemi döneminde ucuz krediyle şişen ev fiyatları, sonrasında kalıcı hâle gelen yüksek faizler, kısıtlı konut arzı ve piyasaya giren büyük fonlar… Hepsi birleşince, ev artık sıradan bir barınma alanı olmaktan çıkıp, bilançoda taşıması tatlı bir finansal ürüne dönüşmüş.
Atlantik’in öte yanı
Amerikan Ulusal Emlakçılar Birliği’nin grafiği de aynı tabloyu çiziyor: 1980’lerde ABD’de ilk kez ev alanların ortalama yaşı 29’du; üniversiteyi bitirip birkaç yıl çalıştıktan, belki evlenip çocuk düşünürken yetişkinliğin ritüeli olarak ilk eve giriyordun. Bugün medyan yaş 40’a çıkmış; ikinci ya da üçüncü evini alanların ortalaması ise 62. Yani bir yanda 30’larında hâlâ kirada yaşayanlar, diğer yanda 60’larında portföyüne yeni konut ekleyenler var; konut sahipliği oranı bozulmasa da kiracı–ev sahibi dengesinin yaş dağılımı tamamen değişmiş durumda. Çalışarak elde edilen gelir, konut fiyatlarına yetişemiyor. İnsanlar evlenmeyi, çocuk yapmayı, kök salmayı erteliyor.
Hikâye bireysellikten çıkıp politikleşiyor. Konut, emekliler için “son güvence” aracı. Üst gelirliler için enflasyona karşı siper. Yatırım fonları ve şirketler için portföy kalemi. Devlet için tapu harcı, KDV’yle sürekli nakit kaynağı. Barınma ihtiyacı bu hiyerarşide en sona yazılıyor.
Beyaz yakalılar maaş yatınca önce kirayı ödüyor, sonra faturaları, sonra marketi. Kenara ne kalırsa birikim. Peşinat için tasarruf etmeye çalışıyor. “Biraz daha sıkayım” dediği anda yeni kira zammı.
Ev alınamayınca ağırlık kiralık piyasasına biniyor. Kiralık stok, çoğu yatırım amacıyla alınmış, kiralamaya dönmüş ya da “nasılsa değerleniyor” diye boş bekletilen konutlardan oluşuyor. Bu ortamda artan her talep, kiraya dönüşüyor.
Konut sosyal bir hak mı, yoksa sınırsız stoklayabileceğiniz bir yatırım ürünü mü?
Bu düzenin kazananı, zamanında konuta girmiş, ikinci, üçüncü evi almış kuşak. Kentsel dönüşüm projelerinden, lüks rezidanslardan, kiralamadan para kazanan şirketler. Konuttan her işlemde vergi alan, kira üzerinden bütçe açığını kapatan devlet. Kaybeden ise bordrosundan başka varlığı olmayan gençler; emekli ikramiyesini hâlâ “son çıkış” zanneden orta sınıf; nihayetinde de kendi gençliğini kiraya vermiş ülkenin kendisi.
Konut gerçekten sosyal bir hak mı, yoksa sınırsız stoklayabileceğiniz bir yatırım ürünü mü? İkisine birden “evet” derseniz, bugünkü çarpıklığı üretmiş oluyorsunuz zaten. Eğer hak diyorsanız, çoklu ve boş konuta yüklenen ciddi bir vergi, genç haneler için uzun vadeli, öngörülebilir kiralık sosyal konut, ilk ev alımında gerçekten peşinata çalışan mekanizmaları konuşmak zorundasınız. “Yatırım” diyorsanız, Türkiye’de emekli ikramiyesinin birkaç metrekare daha küçüleceğini kabul etmelisiniz.
